今年房價的走勢會如何？房地產調控政策是否會繼續出臺？將會出臺什么樣的政策？每年年初，每個行業總免不了對前景作些展望預測之類，房地產行業自然也不例外，現在業內人士討論得**熱烈的大都是以上這些話題。 　　“讀史以明鑒”，與其毫無根據地預測未來，還不如認認真真地盤點過去。去年房地產調控為何要使出雷霆手段？如果我們能夠透徹地分析這其中內在的根本原因，我覺得，這恐怕遠比憑空臆測今年全國房價將會增長，或下降幾個百分點，來得更有實際意義。 　　因為，從某種角度說，只有通過這樣的分析，我們才有可能根據目前房地產市場的實際，對下一步政策的走向，作出正確的預測和判斷，也才有可能順應政策而動，而不致于象去年那樣，許多房地產企業和投資者，在接二連三的房地產宏觀調控政策面前，毫無心理準備，鬧了個措手不及。 　　調控手段史無前例 　　2005年，可以說是名副其實的房地產宏觀調控年—— 　　3月5日，全國“兩會”放出“抑制高房價”信號。溫家寶總理在“兩會”所作的政府工作報告中，明確提出要抑制高房價。 　　3月16日，央行宣布上調個人房貸利率。 央行宣布，從即日起上調個人房貸利率，將原來的商業銀行自營性個人住房信貸優惠利率，由5.31%調整至6.12%。同時，經央行批準，部分房地產價格上漲過快的城市和地區，“個人住房貸款**低首付款比例”由20%提至30%。 　 　　4月27日，國務院出臺《加強房地產市場引導和調控的八條措施》（即業界所稱的“新國八條”）。“新八條” 措施大大細化，直指土地、稅收、金融等樓市關鍵環節，彰顯政府遏制惡性炒作土地，并充分運用稅收杠桿來調節樓市的決心。 　　從 3月5日至 5月9日，在這短短時間內連續完成這五大房地產調控動作，這在中外歷史上都是罕見的。對房地產，中央政府2005年為何要使出如此雷霆手段？這恐怕是房地產業內外，許多人士心中難以解開的謎團。 　　糧食金融受到威脅 　　2005年，對房地產宏觀調控，中央政府之所以要使出雷霆手段，關鍵是中國的糧食安全和金融安全，雙雙受到了嚴重威脅。 　　近些年來，中國經濟雖然一直保持著持續快速發展的勢頭，但是，不可否認的是，在這個過程中，中國經濟運行也確實出現了一些矛盾和問題。這其中**令人擔心的，是中國的糧食安全和金融安全，雙雙受到了嚴重威脅。 　　糧食安全問題—— 　　對宏觀經濟大體有所了解的人都知道，經濟發展是有周期性的。宏觀調控，**簡單地說，就是國家對經濟的干預。經濟過熱了，就緊縮；經濟過冷了，就擴張。這就好比是在駕駛汽車時，踩剎車與踩油門的關系。 　　經濟增長速度過低，不好，大家都容易理解，因為經濟增速一減緩，就業壓力就會加大，生活水平就難以提高。但經濟增速過高，同樣也不好，有些人就會感到不好理解；但是，有些經濟學基礎知識的人都知道，經濟增速過高也不好，這主要是經濟發展要面臨資源因素的制約。 　　當代經濟周期理論認為，投資增長速度的變化是經濟周期性波動的重要原因。當投資規模的擴張遇到資源瓶頸時，擴張趨勢終結，投資開始收縮。在收縮階段，乘數和加速數效應也可以引起累積性的投資收縮過程。正是投資的這種周期性波動引起了經濟的周期性波動。 　　據有關專家研究，我國國民經濟從1953年到1990年共呈現出8個4～6年的波動周期。因此，許多專家認為，我國經濟的發展，大體上來說，是5年為一周期。 　　改革開放以來，我國政府根據經濟運行態勢和體制環境不同，共進行了五次緊縮型的宏觀調控，時間段分別是——1979-1981年、1985-1986年、1989-1990年、1993年下半年-1996年、2003年４月至今。 　　前四次緊縮型宏觀調控前，經濟波動中都已經出現了超過11%的“大起”高峰。如1978年經濟增長率達11.7%，1984年達15.2%，1987、1988年達11.6%和11.3%，1992年達14.2%。第五次，也就是2003年４月開始的本輪宏觀調控，針對的雖然不是經濟增長率已經超過11%的大起，因為2002年中國經濟增長率只有8% ，但是卻已經是面對著大起的威脅了，而且這個大起是**不會只是11%那樣的大起。 　　2003年上半年，我們遇到了非典，防治非典成了壓倒性的任務，經濟受到了很大沖擊；從2003年4月起，又進行了緊縮性的宏觀調控。但就是在這樣的情況下，2003年經濟增長率依然達到了9.1%。試想想看，如果沒有非典，如果沒有2003年4月起的緊縮性調控措施，如果沒有2003年下半年以土地市場為突破口的治理整頓，2003年經濟增長率會達到多少？大大沖破11%肯定不成問題的。 　　如果沒有“非典”和“緊縮性調控措施”，2003年經濟為什么會如此大起？這還得回顧一下歷史。 　　大家知道，1997年7月亞洲金融風暴，波及之廣，影響之深，是非常罕見的。東南亞國家的gdp增長從1997年的平均4％降至1998年的－6.9％；四小龍的gdp增長也從1997年的平均6％下降為1998年的平均－1.4%。 　　亞洲金融風暴影響到世界經濟，對我國的出口自然是帶來了很大的影響。因此，當時我國決定了擴大內需的戰略性經濟決策。我國在1998-2002年，實施的一直是擴張型的宏觀調控。現在，許多人將“教育、醫療、住房”稱之為壓在老百姓頭上的“新三座大山”。“教育、醫療、住房”產業化改革，其實都是從1998年開始的。 　　當時，實施教育產業化、醫療產業化和住房產業化的初衷，或者說至少是初衷之一，就是所謂的“逼你消費”，目的是為了逼出廣大國民手中的所謂“巨額儲蓄”。按照當時一些主流經濟學家的想法，在“教育、醫療、住房”這樣的關節處，全民都不得不進行大量“消費”，他們幻想實施“教育、醫療、住房”產業化改革后，經濟就會開始全面啟動，并且**終走向繁榮。但是，實踐證明，實際效果卻是適得其反。這主要是因為教育、醫療、住房是**基本的社會保障體系，**基本的社會保障體系也被砍掉了，老百姓是更加不敢消費。 　　在這種情況下，擴大內需就只能是投資。據有關專家測算：從增長速度來看，2001至2004年，投資平均增長21%，比消費(社會消費品零售總額)增長速度高11個百分點；從三大需求對經濟增長的拉動作用來看，2001至2004年，投資對經濟增長的平均貢獻率為57%，比消費高16個百分點，投資是經濟增長的**推動力。 　　而從各產業的投資增長率和對整個投資增長的貢獻率層次性來看，房地產投資是**先啟動的，大約在2000年前后；其次是非能源工業，主要是原材料和機械電子工業，大約在2002年前后；**后是以能源和交通運輸為主的基礎設施行業，大約在2004年前后。 　　不論是從投資的拉動性，還是從投資的規模上來看，在本輪經濟擴張的整個投資中，房地產投資占居**核心的地位。如2004年8月，國家信息中心經濟景氣監測預警報告就曾指出，根據對國內投資數據的分析,房地產投資是對固定資產投資總額增長的貢獻率**大,同時也是拉動其它行業需求和投資增長的重要力量。 　　這種以房地產投資占居**核心地位的投資型經濟擴張或者說經濟過熱，導致的后果嚴重的。這直接導致我國經濟向投資膨脹和產業結構高度重型化演變，由此引起高消耗、低資源利用率以及環境污染的嚴重威脅。在我國經濟高速增長的背后，我國卻已成為世界上單位gdp能耗**高的國家之一。我國已經是煤炭、鋼鐵、銅的世界**消費大國和繼美國之后的石油、電力第二消費大國，其中僅水泥、鋼鐵、煤炭的消耗就占世界總消耗量的55％、26％和30％，而gdp還不到世界總量的4％。 　　這種高消耗、低效率的粗放型增長模式，是**不可能持久的。如果讓這種增長模式持續下去，它**終必然面臨資源約束，使我們的經濟增長出現長時期的持續衰退。 　　2004年，我國已經創造了世界歷史上一國在一年內發電裝機投產**大的紀錄，但是，全國仍然有24個省份嚴重缺電。然而，相比較土地而言，電力約束的嚴重程度，還不是**嚴峻的。對我們威脅**大的，其實還是土地問題—— 　　據權威部門統計：從1996年到2003年，全國耕地從19. 51億畝減少到18. 51億畝，7年之內凈減少1億畝。現有人均耕地面積僅為1. 43畝，不及世界平均水平的一半。全國有666個縣(區)人均耕地低于聯合國糧農組織確定的0.8畝警戒線。 　　與土地銳減相應的是糧食產量的銳減。中國科學院原副院長、中國科學院院士李振聲2004年在《中國科學與人文論壇》主題報告會上指出，1998年中國糧食產量達到歷史**高的5123億公斤，但此后連年下降，2003年糧食產量僅為4307億公斤。1998年中國人均糧食411公斤，但2003年人均糧食降到了333公斤，只相當于1980年代初期的水平。中國自1949年以來經歷過兩次糧食產量大幅下降。**次是1959年到1961年，也就是“三年自然災害”時期。而1998年以來，糧食產量經歷了第二次下降。第二次糧食下降之所以并沒有像**次那樣引起饑荒，主要是因為兩次糧食下降期間，人均糧食擁有糧食的差別。1960年**次糧食下降期間，中國人均糧食只有217公斤，加上工業和播種用糧，糧食肯定不夠吃，饑荒自然不可避免。第二次糧食產量下降之所以沒有造成饑荒，關鍵是人均糧食原來的基數比較高。 　　但是，1998年至2003年，中國人均糧食擁有量的下降幅度比**次還大，在歷史上是從來沒有的。而且，更可怕的是，這次糧食生產“已經降到不能再降的程度”，其主要原因是耕地面積的銳減。而耕地面積的銳減，大家知道是很難逆轉的。 　　金融安全問題—— 　　本輪宏觀調控始自2003年。中央從2003年4月開始，就出臺了一連串的宏觀調控政策，推出了一系列控制固定資產投資過熱的措施，如國務院發出適當提高固定資產投資項目資本金比例；中國銀監會要求控制某些行業的貸款；國務院發出土地市場的治理整頓的緊急通知；還發出了對所有擬建、在建固定資產投資項目進行全面清理的通知…… 　　而2004年采取的**為嚴厲的調控措施，則是從4月底開始執行的“暫停農用地審批”（即“土地凍結”）。而之所以采取這種“一刀切”的斷然措施，在很大程度上，是因為在全國治理整頓土地市場秩序（園區的清理被列入重中之重）的高壓態度下，2003年，全國新增建設用地依然比前五年年均高出120萬畝，高達641. 7萬畝。 　　而在此前2004年2月8日，新華社全文播發了《中共中央國務院關于促進農民增加收入若干政策的意見》。這是時隔18年后，中共中央1號文件首次論及農村問題。2004年2月9日，中央財經領導小組辦公室副主任陳錫文在國務院新聞辦公室舉辦的新聞發布會上回答記者提問時表示：中央政府財政今年財政支農資金將達到1500億元以上，是歷史上**高水平。 　　2005年8月，溫家寶在考察皖湘時曾說：我**關心糧食了。過去看報表是一月一報，現在是10天一報，全國、各省庫存多少糧食我心里都有數。 　　真是在中央采取了上述這系列正確的措施后，我們才**終成功地化解了所面臨的糧食危機。 　　在化解糧食危機的同時，按照中央宏觀調控抑止部分行業投資過熱的正確部署，銀監會和央行2003年以來針對房地產市場過熱，也采取了一系列措施—— 　　2003年6月13日，央行發出《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發[2003]121號）。2004年3月份，提高存款準備金率，4月份提高開發固定資產投資項目的資本金，“五一”期間暫時停貸，“五一”后對房貸提高門檻，封殺炒房團批量按揭，對投資性購房和高檔別墅實行限制執行商業貸款利率和降低貸款成數，內部對違規放貸進行清查，央行一次次發出防范風險的警告，銀監會出臺《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，10月28日晚央行宣布從10月29日起加息，…… 　　但是，在銀監會和央行采取這些降溫房地產熱正確措施的同時。一些房地產開發商、專家學者，他們或出于既得利益的考慮，或由于無知而跟著人云亦云，他們在媒體上，一方面極力否認我國房地產不存在泡沫，另一方面，他們借口“土地凍結”導致“地荒論”，鼓吹房地產價格將會因此而猛漲，誘導不明真相的民眾高價入市。 　　如果說，2005年是名副其實的“房地產宏觀調控年”的話，那么，2004年可以說是名副其實的“房地產泡沫爭論年”。在這種房地產到底有無泡沫也尚無定論的前提下，銀監會和央行降溫房地產熱的所有措施，自然是大打折扣。于是，一些房地產熱點城市的房價，在2003年猛漲的基礎繼續瘋長，金融安全的威脅也就撲面而來了。 　　據《2004中國房地產金融報告》，2004年房地產開發資金共籌措17168.8億元，其中**大資金來源為"定金和預收款"，達到7395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產開發投資資金來源的43.1%；第二大資金來源是房地產開發企業自籌資金，為5207.6億元，增長了38%，占全部資金來源的30.3%；第三大資金來源是銀行貸款，為3158.4億元，增長了0.5%，占資金來源的18.4%。但實際上，房地產開發資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；"定金和預收款"也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。 　　而且，房地產貸款增長率繼續高于全部金融機構人民幣貸款增長率；房地產貸款占金融機構中長期貸款的份額也逐步增加，2002年3月末，這一份額為27.2%，2003年6月底達到32.1%，2004年底達到34.3%，2005年3月底上升到34.5%。更值得注意的是，個人購房貸款地區分布極不均衡，主要集中于少數重點城市和熱點地區。 　　如2004年，在投資和各項貸款增速明顯回落的背景下，上海市房地產市場繼續呈高位運行態勢，推動上海房地產貸款繼續強勁增長。上海中資金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加1023億元，占各項貸款新增額的比例高達76%，其中個人住房貸款累計增加728億元，新增個人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達48%。 　　2004年，房地產開發貸款和住房抵押貸款，所占銀行貸款總量比例之高，增幅之大，已經足夠嚇人。試想想看，如果在此基礎上，房地產開發貸款和住房抵押貸款所占銀行總量的比例、增幅繼續放大，那么，由常識和經驗可以知道，房地產市場風險，隨時都有可能轉變為銀行信貸風險。 　　那么，房地產市場的風險有多大呢？ 　　有數據表明，2004年末全國商品房空置面積達1.23億平方米，空置率約為26％。而按照國際通行慣例，空置率在5%至10%之間為合理區；空置率在10%至20%之間屬危險區；空置率在20%以上為嚴重積壓區，極度危險。 　　雷霆手段不得不出 　　2004年底至2005年初，宏觀調控效果雖然已經開始顯現，但是調控仍處關鍵階段。新開工項目很多，新的投資規模依然居高不下，以投資求發展的沖動和欲望依然強烈，投資再度膨脹的壓力仍然存在。 　　在這種情況下，如果讓這種房價高漲的勢頭繼續延續下去。資本存在著天生的逐利性，受利益驅動的影響，其必然的結果是，一方面是大量的資金蜂擁而入房地產市場，出現所謂的“三外”搶灘房地產市場，導致房地產市場的非理性繁榮；繼續推動房價的非理性虛高，極大地威脅到國家的金融安全。另一方面，在房地產市場非理性繁榮的誘導下，房地產上游關聯行業的投資隨時都有可能迅速反彈；耕地又將面臨新的銳減，國家的糧食安全又將面臨新的威脅。 　　國以民為本，民以食為天。如果耕地流失的趨勢不能得到及時有效的遏制，一旦糧食出了大問題，后果將不堪設想。金融是國民經濟的命脈，是現代經濟的核心，在國民經濟體系和社會經濟活動中居中心主導地位。一旦金融出了大問題，后果同樣不堪設想。在國家的金融安全和糧食安全受到雙重威脅的情況之下，2005年中央政府對房地產調控的雷霆手段就不得不使出了。