今天的中國，幾乎人人在議論而又誰也說不清楚的莫過于房地產(chǎn)業(yè)。在這場爭論中，人們看到了這樣一些主角：金融系統(tǒng)、建設(shè)部、國土資源部、政府綜合部門（發(fā)改委、統(tǒng)計局等）、地方政府、房地產(chǎn)商、海外投行、學(xué)者以及老百姓。而爭論的話題集中在兩個方向上：其一，形勢如何；其二，誰之過。     泡沫？挾持？     雖然對房地產(chǎn)業(yè)的議論幾乎一直不斷，但這場將幾乎所有人卷入其中的爭論似乎是中國社科院金融研究所易憲容引爆的。     2004年，學(xué)界評估本輪宏觀調(diào)控的效果，人們認(rèn)為已初見成效，甚至有人主張國內(nèi)的宏觀調(diào)控該結(jié)束了。7月，易憲容發(fā)文稱：房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)過熱的動力源。銀行的信貸消費、地方短期內(nèi)業(yè)績、過熱的鋼鐵、水泥、電解鋁、建材，成為瓶頸的能源、電力、運輸、水無不與房地產(chǎn)有關(guān)。而房地產(chǎn)在這次宏觀調(diào)控中所受的影響則微乎其微。     由此，易憲容對房地產(chǎn)業(yè)態(tài)勢作出了嚴(yán)峻的判斷：房地產(chǎn)業(yè)把整個風(fēng)險都?xì)w結(jié)在國內(nèi)銀行體系上，如果讓國內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意吹大，泡沫的破滅不可避免，而**后承擔(dān)這種泡沫破滅的只能是國內(nèi)各銀行。如果國內(nèi)房地產(chǎn)崩盤，整個國家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)，如20世紀(jì)90年代的日本。因此：“國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控之所以困難，就在于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國大陸經(jīng)濟(jì)、挾持著各地方經(jīng)濟(jì)。”“如果這些房地產(chǎn)問題處理不好，可能成為今后整個中國大陸社會政治動蕩的根源。” 此論一出，各方嘩然，反應(yīng)各異。 金融管理當(dāng)局：     事實上，金融界早就對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)勢忐忑不安。本輪房地產(chǎn)浪潮本來就是銀行推動的。從1997年到2002年，個人住房貸款余額年均增長113%。然而，到2003年，央行覺得態(tài)勢不妙，6月貨幣政策司出臺了**的“121號文件”，要求房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金不得低于項目總投資的30%，同時還收緊了對建筑施工企業(yè)、消費者的信貸。但兩個月之后，央行又發(fā)布了“18號文”，表示“對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目也要繼續(xù)加大支持力度”，首鼠兩端的心態(tài)暴露無遺。     從2004年到2005年，金融管理當(dāng)局通過《貨幣政策執(zhí)行報告》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、《我國近期房地產(chǎn)貸款風(fēng)險分析報告》等文件措辭嚴(yán)厲地警告房地產(chǎn)過熱的風(fēng)險。并通過加息、控制借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入之比、公布房貸失信者“黑名單”、嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)商資信條件、控制授信比例、上調(diào)商業(yè)銀行對個人住房貸款的優(yōu)惠利率和個人房貸首付款比例等措施，試圖控制房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。 房地產(chǎn)業(yè)：     我國房地產(chǎn)業(yè)的歸口管理部門是建設(shè)部。2004年10月18日，《中國經(jīng)營報》發(fā)表了建設(shè)部政策研究中心的報告《泡沫之說不成立，中國房地產(chǎn)金融危機(jī)尚無跡象》。     報告根據(jù)20%的城鎮(zhèn)家庭每戶增加20平方米的住房，和因城市房屋拆遷產(chǎn)生的大量被動需求，判定超過6億平方米的住宅需求“是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起或者在住房信貸的幫助下買得起的”（新增5.4億平方米、拆遷1.4億平方米）。至于空置面積，“2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8%，比去年底減少3%。這說明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化”，同時，“一定規(guī)模的空置對正常的房地產(chǎn)市場是完全必要的，它實際上在某種意義上是一種‘庫存’，從而發(fā)揮平抑房價的作用”。據(jù)此，否認(rèn)了“泡沫說”。     對高漲的房價，報告認(rèn)為：“房價中長期趨勢總是看漲”，并將其歸因為：地價上漲、高檔商品房供應(yīng)增加和住房需求旺盛。并進(jìn)一步認(rèn)為：“房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關(guān)系。”“社會經(jīng)濟(jì)預(yù)期對房價的影響要比真實的供求關(guān)系大得多。”     至于金融風(fēng)險，報告認(rèn)為“房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險必然存在”。但這“并不意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)‘挾持’國家金融和經(jīng)濟(jì)”，因為“房地產(chǎn)金融仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)”，相反，1997年亞洲金融風(fēng)暴的經(jīng)驗表明，不是房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融風(fēng)暴，而是金融風(fēng)暴導(dǎo)致房地產(chǎn)“泡沫”破滅。     中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)同這個觀點，他認(rèn)為，不要夸大房地產(chǎn)信貸與金融安全的關(guān)系，確保金融安全的主要作用點應(yīng)在金融系統(tǒng)本身，“金融系統(tǒng)有病，房地產(chǎn)吃藥，是吃不出金融安全的”。     至于房地產(chǎn)商，被戲稱為“房地產(chǎn)總理”的任志強(qiáng)直截了當(dāng)?shù)胤Q“房地產(chǎn)泡沫說”為“胡說八道”。（2004年10月20日《北京晨報》）     這里我們看到金融管理部門與房地產(chǎn)業(yè)的兩個基本對立觀點：     其一，房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫和值得警惕風(fēng)險？     其二，風(fēng)險在哪里，誰是多米諾骨牌的**塊？ 外國投資銀行：     摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠主要是從經(jīng)濟(jì)全球化、金融全球化等角度來看問題。在他看來，美元弱勢引起的熱錢涌入，使中國融資成本降低，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本比正常的要低2～3個百分點。正是海外來的熱錢促成了投機(jī)，“從某種意義上說，在上海房地產(chǎn)市場上，本地人已經(jīng)被迅速地邊緣化了。上海的房地產(chǎn)市場是一個外部人的游戲”。而一旦國際金融環(huán)境變化，熱錢流出，后果不堪設(shè)想。他發(fā)出了刺耳的預(yù)言：房地產(chǎn)泡沫破滅的時間僅僅是幾個月，而不是一年。     然而，謝國忠所供職的摩根士丹利投資銀行，其名下的房地產(chǎn)基金msref自2003年起就活躍在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，有媒體一一列舉它的投資行為及投入的金額，據(jù)此質(zhì)疑他發(fā)言的動機(jī)。厲以寧索性直指：國外經(jīng)濟(jì)學(xué)家宣揚中國房地產(chǎn)價格充滿泡沫或市場即將崩潰是別有用心，其中潛藏著巨大的陰謀。宣揚中國房地產(chǎn)泡沫即將破裂是為了在國外企業(yè)和資本進(jìn)入中國之前先打壓中國市場。     然而，謝國忠1997年對中國香港房地產(chǎn)的預(yù)言、對印尼經(jīng)濟(jì)崩潰的預(yù)言、對中國將發(fā)生通縮的預(yù)言均被證實，使人們無法對他的話置之不理。     而謝國忠直指：“我懂得印尼經(jīng)濟(jì)里**大的問題是腐敗”。謝國忠說，印尼的財富是虛的，里面其實都被掏空了。等到外國人不愿意把錢放進(jìn)去的時候，空架子就會倒下。     20多年的切身體驗，使人們對謝國忠們的分析極易產(chǎn)生共鳴，而指斥謝國忠們“別有用心”的厲以寧，卻在韓德強(qiáng)的《從“厲股份”到“厲暴富”》中被描繪為“暴富階層的代言人”。     外國投資銀行成為中國房地產(chǎn)業(yè)辯論的主角之一，這本身就有點滑稽，評估他們的觀點與動機(jī)，更令人感到五味雜陳。