「供應(yīng)」 　　預(yù)計新增住宅總量比去年多五成 　　從北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)來看，2006年北京867個房地產(chǎn)項目銷售總面積達(dá)到2287萬平米，而2005年則為2216萬平米。因此，這三年北京房地產(chǎn)市場的總供應(yīng)量是一個持續(xù)少量遞增的趨勢。 　　來自偉業(yè)顧問的統(tǒng)計顯示，2007年北京有效土地供應(yīng)量約為1192公頃，并且樂觀地預(yù)測2007年將打破2006年供不應(yīng)求的局面。偉業(yè)顧問相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“今年新增住宅供應(yīng)量大漲，漲幅超過50%.”北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年北京取得預(yù)售許可住宅面積達(dá)到1700萬平米。如果按照偉業(yè)顧問的預(yù)測，2007年北京新增供應(yīng)量將達(dá)到2500萬平米，此新增供應(yīng)量則有望與2004年持平，超過2003年和2005年的新增加供應(yīng)。 　　「產(chǎn)品」 　　預(yù)計下半年新盤數(shù)萬套小戶型井噴 　　2007年北京樓市的放量會超過2006年，但上半年和下半年可能會出現(xiàn)兩種截然不同的情形。 　　“從2006年北京房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)分析來看，上半年住宅的供應(yīng)還是以老項目的后期為主，下半年則可能出現(xiàn)新項目集中供應(yīng)的局面。尤其是90平米以下住宅供應(yīng)將明顯增加。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰分析說，北京有關(guān)部門在執(zhí)行“90平米占70%”政策時，**初采取的是“一刀切”的政策，從去年6月到9月中旬，北京停止了項目的審批工作，導(dǎo)致大量新項目被迫延遲開盤。 　　按照北京房地產(chǎn)市場推盤的習(xí)慣，新盤放量主要是在5月份以后，在9月前后形成高潮。來自中原地產(chǎn)、中大恒基等代理公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月新開盤的數(shù)量為29個，而新盤只有11個。而2006年上半年的供應(yīng)量也以老盤后期為主，這樣的情況將延續(xù)到2007年上半年。 　　而到下半年，新盤將形成集中入市的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計，2006年因政策因素而推遲至今年入市的項目達(dá)到上百個，因此將帶來2007年新盤供應(yīng)的高潮局面，而且它們將帶來與2006年**大不同點———新開盤項目中90平米以下中小套型住宅供應(yīng)量增加。 　　此外，去年9月1日至今，北京市成交地塊共18塊，規(guī)劃總建筑面積為260萬平米，除去兩個容積率較低的地塊外，如果按照70％建成90平米套型估算，將有2萬套90平米以下的小戶型。根據(jù)開發(fā)周期1年左右計算，這批因規(guī)劃改變帶來的小戶型將集中在今年九十月份到2008年上半年入市。 　　「價格」 　　主流住宅單價將漲至1萬－1.2萬元 　　2006年北京房價持續(xù)快速上漲已成為事實。北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年1月普通住宅期房預(yù)售均價為7122元/平米，別墅和高檔公寓的均價為9179元/平米；而到了當(dāng)年11月，普通住宅均價達(dá)到了8542元/平米，別墅和高檔公寓均價為13413元/平米。而且，從2006年銷售總額前20名的住宅項目來看，其銷售均價也達(dá)到10580元/平米。 　　盡管這一平均價格不能完全說明北京住宅市場實際的平均價格，但也在一定程度上代表著北京住宅市場的主流價格。 　　記者對2006年北京房地產(chǎn)市場銷售前100名的住宅銷售均價統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)：銷售均價超過10000元/平米的項目為40個，占到總數(shù)的40%；8000元/平米以下的項目為38個，占到總數(shù)的38%.顯然，2006年北京樓市中，主流住宅的平均銷售價格已經(jīng)在8000元－10000元/平米之間，而這一價格區(qū)間的住宅在2005年則屬于**不被市場認(rèn)可的，銷售非常緩慢。 　　2005年，北京住宅市場的主流產(chǎn)品售價為6000元－8000元/平米，而到2006年就上升了到8000元－10000元/平米。以此類推，2007年的主流房價應(yīng)該超過10000元/平米。如果按照2006年的房價漲幅，則2007年北京住宅的主流價格區(qū)間將集中在10000元－12000元/平米。 　　但是，2007年隨著宏觀調(diào)控政策逐漸深入，北京房價上漲的幅度或許會有所下降。“由于慣性，2007年上半年住宅價格仍會上漲，但下半年將趨于平穩(wěn)。”仲量聯(lián)行北京研究中心主管凱安娜表示，根據(jù)所處位置不同，新建住宅的價格增長幅度將有所放緩，降至11%－14%不等。不過，偉業(yè)顧問則預(yù)計，受調(diào)控政策的落實等影響，今年的住宅成交均價漲幅將回落至10%左右。 　　數(shù)據(jù)展示 　　去年銷售額20強(qiáng)樓盤繼續(xù)放量 　　近幾年，北京新開工供應(yīng)量逐年減少，老項目后期一直在唱主角。這種情況在2006年表現(xiàn)得相當(dāng)明顯。2007年，北京住宅市場也將延續(xù)這一格局。 　　從2006年銷售總額前20名的住宅項目來看，除了明天**城、東亞·奧北中心和富力城外，包括天鵝灣、泛海國際、萬年花城、合生國際花園等的17個項目所剩的開發(fā)量都相當(dāng)大。甚至其中有12個項目的后續(xù)開發(fā)量均大于此前的總供應(yīng)量。比如，2005年11月開盤的天鵝灣，總套數(shù)約3200套，去年銷售量為919套；去年新開盤的北京新天地，共有5000套左右，而去年售出1921套。又如沿海·賽洛城預(yù)計今年五六月份、九十月份分別推出8萬及7萬平米的住宅。尤其是泛海國際、萬年花城、富力·又一城等規(guī)模上百萬平米的超級大盤，雖然2006年處于熱銷，但其后續(xù)的供應(yīng)量依舊非常強(qiáng)大。 　　同時，上述項目多數(shù)超百萬平米，因此在一定階段內(nèi)這些項目將形成一個持續(xù)穩(wěn)定的供應(yīng)。如果不是刻意“捂盤”的話，這些樓盤今年的供應(yīng)量應(yīng)該基本和2006年持平。比如，萬年花城2005年和2006年兩年的供應(yīng)量相差不大，可以預(yù)測今年該項目推向市場的套數(shù)在1700至2000套之間。 　　主流品牌房企將各推兩三個新盤 　　從2006年北京住宅市場的銷售數(shù)據(jù)來看，品牌開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的項目所占的市場比重急劇提升。其中，住宅銷售總額前50名中，**、富力、明天地產(chǎn)、華潤、中遠(yuǎn)、保利各有2個項目，合生則有3個項目。 　　同樣，這些品牌開發(fā)商在2007年中依舊持續(xù)放量。比如，富力地產(chǎn)將推出兩個新盤，萬科、保利地產(chǎn)將有3個新盤入市，金隅嘉業(yè)則將有3-5個新老項目進(jìn)入銷售。

記者手記

　　12000元/平米，你能接受嗎？ 　　面對北京房價在2006年持續(xù)上漲的局面，多少人“十分郁悶”。北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2006年11月普通住宅期房銷售均價已經(jīng)達(dá)到8542元/平米。事實上，這個均價是北京所有區(qū)縣普通住宅產(chǎn)品銷售的平均價格，即包括了密云、延慶、懷柔等售價約3000元/平米的住宅。 　　同時，我們放眼望去，四環(huán)附近的住宅售價均在每平米萬元左右，6000元/平米左右的住宅已經(jīng)開始逐漸成為歷史，而8000元/平米左右的住宅也逐漸減少。 　　如果延續(xù)去年的勢頭，則2007年北京住宅均價仍將持續(xù)快速上漲。那么，到2007年底的時候，北京住宅主流價格將跨越萬元大關(guān)，10000元－12000元/平米的價格將可能成為住宅主流價格。這并非危言聳聽。 　　近兩年，北京房價持續(xù)高位增長，一年前認(rèn)為是有些瘋狂的價格，在一年后就成為一個正常的表達(dá)。比如，2005年北京住宅主流價格集中在6000元－8000元/平米，而2006年，多數(shù)住宅售價都跨越8000元/平米，集中至8000元－10000元/平米之間。 　　將2007年北京住宅的主流價格區(qū)間定義在10000元－12000元/平米，目前僅是一個假設(shè)。但我們還是要有這樣的心理準(zhǔn)備。因為房價持續(xù)快速上漲是事實，在暫無其他影響房價波動的大政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的情況下，房價在短期內(nèi)難以下降。 　　假如2007年北京主流房價在12000元/平米，你能接受嗎？